Catasto

Il catasto costituisce l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio della Repubblica di San Marino, siano essi terreni o fabbricati, appartenenti a soggetti privati e pubblici.

Tra i beni registrati sono comprese anche le superfici occupate dalle strade pubbliche ed acque pubbliche.

Una delle funzioni fondamentali del catasto è quella di consentire il censimento delle proprietà immobiliari e di conseguenza di regolare l’imposizione fiscale sui redditi derivanti dalla proprietà di terreni e fabbricati. Tuttavia il catasto è di notevole utilità anche per fini civilistici quali il supporto all’attività notarile e al servizio di pubblicità immobiliare, oltre che nelle controversie sui confini di proprietà, nelle procedure di espropriazione, nella pianificazione urbanistica e in generale nell’attività di governo del territorio.

Le banche dati del catasto permettono la conservazione e il costante aggiornamento delle informazioni relative a:

• individuazione univoca del bene immobile;
• sua estensione e consistenza;
• destinazione d’uso del bene;
• grado di produttività e relativi redditi;
• possessori e titolari di altri diritti reali;

Il catasto sammarinese è di tipo geometrico-particellare, fondato sulla misura e sulla stima, ed è non probatorio (non certifica i diritti reali sugli immobili).
Il catasto è articolato in due archivi autonomi: il catasto terreni e il catasto fabbricati.
Sono presenti alcuni elementi di continuità e collegamento tra i due archivi, tra i quali, quello fondamentale, della mappa catastale e dell’elenco dei possessori e l’indice dei mappali.
In particolare i documenti fondamentali del vigente catasto, fino dalla sua origine risalente al 1954, sono costituiti da:

• mappa catastale: composta da 67 Fogli a perimetro chiuso in unico originale cartaceo colorato. La mappa catastale è oggetto di costante aggiornamento e tiene in evidenza le mutazioni avvenute nel tempo.
• partitario: composto dalla raccolta delle partite (schede), divise per “tipo di catasto” (Terreni - Fabbricati) e riportanti l’elenco dei possessori costituenti la “Ditta” (con l’indicazione dei rispettivi diritti reali e loro quote) e l’elenco, in ordine di Foglio, delle particelle possedute, tenendo in evidenza tutte le mutazioni avvenute fin dall’entrata in conservazione.
• indice dei mappali: composto dall’elenco dei Fogli e Particelle e sui quali sono posti i riferimenti alla partita di appartenenza e le loro variazioni nel tempo.
• schedario dei possessori: composto dall’elenco dei possessori, con indicate le partite da essi possedute e loro variazioni nel tempo.
• schede di tutti gli immobili censiti alla formazione del catasto fabbricati, riportanti le planimetria degli immobili in scala 1:200, la scheda del fabbricato, l‘elenco dei vani, gli accertamenti delle rendite.

Dal 2001 gli atti catastali sono stati acquisiti in formato digitale e sono confluiti in un sistema informativo elettronico in grado di dialogare con altre banche dati dell’amministrazione.

Quando nasce
 

I primi catasti sammarinesi con impostazione moderna (geometrica-particellare e non solamente descrittiva) nascono alla fine del XVIII secolo con il catasto Pellacchi (1775 ca.), successivamente il catasto Santucci (anni ’20 del XIX secolo), il catasto Giacomini Giangi e Montanari (seconda metà XIX secolo) ed infine il catasto Baronio (fine XIX secolo), tutti di altissimo valore storico e conservati presso l’Archivio di Stato della Repubblica di San Marino.

Il catasto attualmente vigente ha origine nel 1949 con il Decreto 21 febbraio 1949 n. 11, che stabiliva la formazione del Nuovo Catasto Terreni e del Nuovo Catasto Fabbricati.

Con il Decreto 20 aprile 1954 n. 11 si dà inizio alla conservazione (è quindi terminata la fase di prima formazione e si passa alla pubblicazione definitiva e al seguente costante aggiornamento) del Nuovo Catasto della Repubblica di San Marino.

Con la Legge 29 ottobre 1981 n. 88 “Regolamento per la conservazione e l’aggiornamento del Catasto Terreni e Fabbricati” vengono ulteriormente disciplinate le modalità d’aggiornamento e conservazione del catasto vigente.

La conservazione e l’aggiornamento degli atti catastali hanno lo scopo di tenere in evidenza l’individuazione e le caratteristiche censuarie dei beni immobili e dei soggetti che sui medesimi beni esercitano determinati diritti reali.

Sistema di riferimento/mappa catastale
 

Il sistema di riferimento (DATUM) scelto per l’attuale Nuovo Catasto si basa sull’ellissoide di Bessel orientato a Genova (centro di emanazione), con rappresentazione cartografica (proiezione) Cassini-Soldner, analogamente a quanto utilizzato dal Catasto della Repubblica Italiana per l’area centro-nord.

Nella rappresentazione del sistema di riferimento, all'interno di ogni zona (San Marino è compreso nella zona centro-nord) le coordinate piane di un punto sono calcolate con riferimento al relativo centro di sviluppo.

Le coordinate del catasto RSM sono riferite al centro di sviluppo N. 8 “PORTONOVO”.

Per la prima formazione della cartografianegli anni ’50 si è utilizzato il rilevamento effettuato con la tecnica aerofotogrammetrica, che ha originato una mappa catastale costituita da n. 67 Fogli a perimetro chiuso, di cui:

• 58 fogli in scala 1:2000 (dei quali alcuni contenenti sviluppi in scala 1:1000, in totale 44);
• 9 fogli in scala 1:1000; 

Il rilievo aerofotogrammetrico ha consentito inoltre la realizzazione di un modello altimetrico dell’intero territorio, con curve di livello equidistanti 2.50 metri.

Dai primi anni 90 è iniziato il processo di digitalizzazione della cartografia catastale che attualmente è anche parte integrante della infrastruttura GIS di cui si è dotata la Repubblica di San Marino.

Dal mese di marzo 2009 è attiva, presso l'Ufficio Tecnico del Catasto e Cartografia, una stazione GNSS permanente denominata RSMCed, che è parte integrante della rete GNSS di San Marino. La stazione materializza il sistema di riferimento WGS84 per lo Stato e costituisce un primo e importante contributo per la creazione di un insieme denso di punti noti e affidabili, che potranno essere usati da tecnici del Catasto, da tecnici di altri Uffici e da professionisti di settore. 

La rete è stata progettata e realizzata in modo da abbracciare tutto il territorio dello Stato; sono presenti 20 vertici, 10 principali e 10 associati, oltre alla stazione permanente RSMC. I vertici sono materializzati da borchie in ottone fissati a pilasti in c.a. protetti da pozzetti, per garantire loro maggiore durata.

Di tale infrastruttura fa parte anche una rete di livellazione geometrica di alta precisione ed un modello di ondulazione geoidica dedicato.

La riforma catastale
 

La riforma catastale è stata istituita con la legge 23 gennaio 2015 n. 2 “Riforma del catasto: riforma degli estimi e nuove modalità di conservazione e aggiornamento del catasto terreni e fabbricati”ed è nata dall’esigenza di aggiornare il sistema estimale e di classificazione degli immobili che è ancora quello originato con i criteri degli anni ’40-’50 del secolo scorso, con il fine di una più fedele rappresentazione delle consistenze immobiliari, e di conseguenza una più equa e trasparente imposizione fiscale.

Con la riforma vengono individuate delle Zone territoriali omogenee (definite in base ad analisi socio-economiche ed ambientali), che sono di riferimento per i nuovi estimi catastali.
Vengono inoltre introdotti criteri diversi per la determinazione delle consistenze immobiliari (metri quadrati disuperficie catastale, più vicini allo standard del mercato immobiliare).

La riforma è attualmente in fase di studio, in attesa dei decreti attuativi e della costituzione dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare Sammarinese (OMIS). Gli estimi vigenti sono tutt’ora quelli dell’anno 1953-54, mentre le rendite sono rivalutate con i coefficienti della legge 19 novembre 2019 n. 157.